نمونه قرارداد اقاله ملک

اقاله ملک در واقع به معنای توافق دوجانبه میان خریدار و فروشنده برای انصراف از معامله ای است که پیش تر انجام داده اند و بازگرداندن وضعیت حقوقی به شرایط پیش از عقد قرارداد. در دنیای پیچیده معاملات ملکی، گاهی اوقات پس از امضای یک قرارداد بیع، طرفین به دلایل مختلفی ممکن است تصمیم بگیرند که از ادامه آن صرف نظر کنند. این تصمیم می تواند ناشی از تغییر شرایط شخصی، یافتن گزینه های بهتر، یا حتی بروز اختلافاتی باشد که با توافق قابل حل است. در چنین شرایطی، قانون مدنی راهکاری را تحت عنوان «اقاله» یا «تفاسخ» پیش بینی کرده است که به طرفین اجازه می دهد با رضایت و تراضی کامل، معامله انجام شده را فسخ کرده و هر آنچه مبادله شده را به وضعیت اولیه بازگردانند.

تصور کنید ملکی را خریداری کرده اید و پس از مدتی، شرایطی پیش می آید که دیگر تمایلی به آن معامله ندارید، یا شاید فروشنده بنا به دلایلی قصد بازپس گیری ملک خود را پیدا کرده است. در اینجاست که مفهوم اقاله به کمک می آید تا راهی مسالمت آمیز و قانونی برای پایان دادن به یک قرارداد موجود فراهم شود. این فرآیند، نه تنها به طرفین امکان می دهد تا با حفظ روابط حسنه از یکدیگر جدا شوند، بلکه از پیچیدگی ها و هزینه های بالای دعاوی قضایی نیز جلوگیری می کند.

در این مسیر پر پیچ و خم حقوقی، آگاهی از جوانب اقاله ملک، شرایط صحت، آثار آن بر طرفین و اشخاص ثالث، و همچنین آشنایی با نحوه تنظیم یک اقاله نامه استاندارد، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مقاله به عنوان یک راهنمای جامع و کاربردی، تلاش می کند تا با زبانی ساده و روایت گونه، شما را در این مسیر همراهی کند. هدف این است که با درک عمیق مفهوم اقاله، از شرایط حقوقی آن گرفته تا ارائه نمونه قراردادهای قابل ویرایش، بتوانید با آگاهی کامل و اطمینان خاطر در این خصوص اقدام کنید.

سفری به دنیای حقوقی اقاله ملک: مفهوم و مبانی آن

در آغاز این سفر حقوقی، قدم اول شناخت ماهیت اقاله است. این کلمه شاید کمی غریب به نظر برسد، اما در قلب خود، یک مفهوم بسیار آشنا را جای داده است: توافق برای انصراف. در دنیای پرشتاب معاملات ملکی، گاهی پیش می آید که پس از امضای قرارداد بیع، شرایطی حاکم شود که طرفین را به سمت پایان دادن توافقی به معامله سوق دهد. همینجاست که اقاله، همچون یک گره گشا، وارد میدان می شود تا راه حلی مسالمت آمیز و قانونی را ارائه دهد.

اقاله چیست؟ گره گشایی از یک توافق دوجانبه

به زبان حقوقی ساده، اقاله (که به آن تفاسخ نیز می گویند) به معنای برهم زدن یک قرارداد از طریق توافق و تراضی هر دو طرف آن است. تصور کنید شما و فروشنده ملک، هر دو به این نتیجه رسیده اید که دیگر نمی خواهید معامله خرید و فروش ملک را ادامه دهید. در این صورت، با اراده و رضایت آزادانه هر دو سوی معامله، قرارداد اولیه باطل می شود و همه چیز به حالت قبل از امضای آن بازمی گردد. مبنای قانونی این توافق دوجانبه در ماده ۲۸۳ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران نهفته است که به صراحت بیان می دارد: بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند. این ماده، به ما این امکان را می دهد که با اراده مشترک، از تعهدات یک قرارداد خارج شویم.

ارکان اصلی اقاله را می توان در دو عنصر کلیدی خلاصه کرد: اول، وجود یک قرارداد صحیح و معتبر که پیش تر منعقد شده باشد؛ و دوم، تراضی و توافق کامل و دوطرفه خریدار و فروشنده بر سر برهم زدن آن قرارداد. یعنی نه تنها یکی از طرفین، بلکه هر دو باید به صورت همزمان و با میل قلبی، خواستار پایان دادن به معامله باشند. این توافق می تواند شفاهی باشد، اما برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا انکار در آینده، همواره توصیه می شود که به صورت کتبی و رسمی تنظیم شود.

تمایز اقاله با فسخ و انفساخ: کلیدی برای درک بهتر معاملات ملکی

در حقوق قراردادها، پایان دادن به یک معامله می تواند به روش های مختلفی انجام شود که هر یک دارای ماهیت و آثار حقوقی متفاوتی هستند. اقاله، فسخ و انفساخ سه مفهوم کلیدی هستند که اغلب با یکدیگر اشتباه گرفته می شوند، اما تمایز بین آن ها برای هر کسی که درگیر معاملات ملکی است، حیاتی است.

• اقاله (تفاسخ): همانطور که اشاره شد، اقاله نوعی انحلال قرارداد است که با اراده و توافق هر دو طرف قرارداد صورت می گیرد. این امر مانند آن است که خریدار و فروشنده پس از امضای قراردادی، دست یکدیگر را فشرده و با لبخند توافق کنند که معامله را از اساس نادیده بگیرند.
• فسخ: در مقابل اقاله، فسخ به معنای برهم زدن یک طرفه قرارداد است. این حق که «خیار» نامیده می شود، ممکن است در خود قرارداد پیش بینی شده باشد (مانند خیار شرط) یا بر اساس قانون مدنی وجود داشته باشد (مانند خیار غبن، خیار عیب و…). در فسخ، فقط یکی از طرفین می تواند به تنهایی و بدون نیاز به رضایت طرف دیگر، قرارداد را باطل کند. مثلاً، اگر ملک دارای عیب پنهانی باشد که خریدار از آن بی خبر بوده، خریدار حق فسخ معامله را دارد، حتی اگر فروشنده راضی به آن نباشد.
• انفساخ: انفساخ به معنای انحلال قهری یا خودبه خودی قرارداد است. در این حالت، نه توافق طرفین و نه اراده یک طرفه آن ها، بلکه یک واقعه یا شرط قانونی باعث می شود که قرارداد به صورت خودکار و بدون دخالت اراده طرفین، از بین برود. به عنوان مثال، در برخی قراردادها شرط می شود که اگر تا فلان تاریخ، فلان اتفاق نیفتد، قرارداد منفسخ می شود. یا اگر موضوع معامله (مثلاً یک آپارتمان) قبل از تحویل به خریدار، به کلی از بین برود (تلف شود)، قرارداد بیع منفسخ می گردد.

در معاملات ملکی، درک این تفاوت ها اهمیت بسزایی دارد. اقاله به شما امکان می دهد با مسالمت و توافق، از یک معامله خارج شوید، در حالی که فسخ به شما قدرت می دهد تا در صورت بروز برخی شرایط، به تنهایی و برای حفظ حقوق خود، قرارداد را برهم بزنید. انفساخ نیز حالتی خارج از اراده طرفین را نشان می دهد که قرارداد را به طور قهری بی اعتبار می کند.

شرایطی که اقاله را معتبر می سازد: از اهلیت تا رضایت آزادانه

همانند هر عمل حقوقی دیگری، اقاله نیز برای آنکه از نظر قانونی معتبر و لازم الاجرا باشد، باید شرایط خاصی را دارا باشد. این شرایط به مثابه پایه هایی هستند که استحکام یک اقاله نامه را تضمین می کنند و از بروز اختلافات آتی جلوگیری می نمایند:

1. اهلیت قانونی طرفین: همانگونه که برای انجام یک معامله بیع، طرفین باید دارای اهلیت قانونی باشند (یعنی بالغ، عاقل و رشید)، برای اقاله آن معامله نیز باید این اهلیت را دارا باشند. به عبارت دیگر، طرفین باید توانایی تشخیص و اراده آزاد برای برهم زدن قرارداد را داشته باشند.
2. رضایت و قصد آزادانه طرفین: اساسی ترین رکن اقاله، توافق و رضایت کامل و بدون اجبار و اکراه هر دو طرف است. اقاله باید با قصد واقعی و رضایت قلبی طرفین صورت گیرد. هرگونه فشار، تهدید یا اشتباه اساسی که اراده طرفین را مخدوش کند، می تواند اقاله را باطل یا غیرنافذ سازد.
3. موضوع اقاله: قرارداد معتبر و موجود قبلی: اقاله تنها در صورتی ممکن است که قرارداد اولیه (مثلاً مبایعه نامه ملک) صحیح و معتبر منعقد شده باشد و هنوز موجود و منحل نشده باشد. نمی توان قراردادی را اقاله کرد که از ابتدا باطل بوده یا به هر دلیل دیگری منحل شده است.
4. عدم تلف مبیع یا تغییر فاحش در آن (با توضیح ماده ۲۸۶ قانون مدنی): این شرط کمی پیچیده تر است و به وضعیت ملک مورد معامله در زمان اقاله برمی گردد. ماده ۲۸۶ قانون مدنی می گوید: اگر موضوع معامله تلف شده باشد، آنچه باید مسترد شود، مثل یا قیمت آن است. این بدان معناست که حتی اگر ملک مورد معامله از بین رفته باشد یا تغییرات اساسی در آن ایجاد شده باشد، باز هم اقاله ممکن است. اما در این حالت، آنچه به فروشنده بازمی گردد، خود ملک نیست، بلکه مثل (چیزی مشابه آن، در صورت وجود) یا قیمت روز آن در زمان تلف است. به عنوان مثال، اگر ساختمانی که معامله شده بود، در اثر زلزله تخریب شده باشد، اقاله همچنان امکان پذیر است، اما خریدار به جای بازگرداندن ساختمان، باید قیمت روز آن را به فروشنده بپردازد. این قاعده نشان می دهد که قانون گذار تا چه اندازه به اصل حاکمیت اراده و توافق طرفین احترام گذاشته است.

رعایت این شرایط، اقاله ای محکم و بی خدشه را رقم می زند که می تواند به آسانی و بدون دردسر، طرفین را از تعهدات یکدیگر رها سازد.

ریشه های حقوقی و پیامدهای اقاله در معاملات ملکی

پس از شناخت ماهیت و شرایط اقاله، نوبت به بررسی پیامدهای آن می رسد. اقاله تنها یک انصراف ساده نیست؛ بلکه یک عمل حقوقی با آثار و تبعات مشخص است که نه تنها بر طرفین قرارداد، بلکه گاهی بر اشخاص ثالث نیز تأثیر می گذارد. در این بخش، به عمق این پیامدها و نکات حیاتی قبل از امضای اقاله نامه می پردازیم.

آثاری که اقاله بر طرفین قرارداد می گذارد: بازگشت به نقطه صفر

مهمترین اثر اقاله، بازگشت وضعیت حقوقی و مالی طرفین به قبل از عقد قرارداد است. این بدان معناست که هر آنچه در طول معامله مبادله شده بود، باید به طرف مقابل بازگردانده شود. تصور کنید زمان به عقب برگشته و شما و طرف مقابلتان، دوباره در نقطه شروع ایستاده اید:

• فسخ مبایعه نامه و بازگشت ملک و ثمن: اگر ملکی فروخته شده بود، پس از اقاله، ملک دوباره به مالکیت فروشنده بازمی گردد و مبلغی که خریدار بابت ثمن (قیمت) معامله پرداخت کرده بود، به او مسترد می شود. این بازگشت باید به طور کامل و دقیق انجام شود.
• وضعیت نماآت و منافع ملک (منفصله و متصله): نماآت به معنای افزایش هایی است که در مال مورد معامله ایجاد می شود. قانون مدنی در ماده ۲۸۷ تکلیف نماآت را مشخص کرده است.
  • نماآت منفصله: این ها منافعی هستند که از ملک جدا می شوند، مانند میوه درختان، اجاره ملک، یا محصول کشاورزی. اگر این منافع قبل از اقاله توسط خریدار به دست آمده باشد، متعلق به خریدار است و نیاز به استرداد آن ها نیست.
  • نماآت متصله: این ها افزایش هایی هستند که به ملک چسبیده اند و از آن جدا نمی شوند، مانند ساخت و ساز جدید در ملک یا افزایش ارزش ذاتی زمین. این نماآت معمولاً به تبع ملک اصلی به فروشنده بازمی گردد، مگر اینکه در قرارداد اقاله شرط دیگری شده باشد. به عنوان مثال، اگر خریدار ساختمانی را در زمین مورد معامله احداث کرده باشد، در صورت اقاله، باید برای ارزش آن ساختمان با فروشنده به توافق برسد یا مطالبه هزینه آن را بنماید.
• تسویه حساب و استرداد چک ها یا مبالغ پرداختی: تمام چک ها، رسیدهای بانکی و مبالغی که در جریان معامله اولیه رد و بدل شده بود، باید به صورت دقیق و کامل تسویه و مسترد شوند. این بخش از اقاله برای جلوگیری از هرگونه ادعای مالی در آینده بسیار حیاتی است. طرفین باید اقرار کنند که هیچگونه طلبی از یکدیگر ندارند.
• مسئولیت پرداخت خسارات احتمالی (در صورت وجود شرط): گاهی اوقات طرفین در اقاله نامه توافق می کنند که یکی از آن ها بابت فسخ معامله، مبلغی را به عنوان خسارت به دیگری پرداخت کند. این شرط کاملاً به توافق طرفین بستگی دارد و باید به صراحت در اقاله نامه ذکر شود.

آثار اقاله بر اشخاص ثالث و معاملات بعدی: حفاظت از حقوق دیگران

یکی از مهمترین و حساس ترین جوانب اقاله، تأثیر آن بر حقوق اشخاص ثالث است. تصور کنید ملکی بین الف و ب معامله شده، و سپس ب آن ملک را به ج فروخته است. حال الف و ب قصد اقاله معامله اولیه خود را دارند. آیا این اقاله بر معامله بین ب و ج تأثیری دارد؟

بر اساس نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه و تحلیل های حقوقی، اگر پیش از اقاله معامله اولیه، ملک به صورت صحیح و معتبر به شخص ثالثی (مانند ج) منتقل شده باشد، اقاله معامله اول (بین الف و ب) تأثیری در مالکیت شخص ثالث (یعنی ج) نخواهد داشت. به عبارت دیگر، حقوق شخص ثالث محفوظ است. در این حالت، اقاله معامله اول صرفاً آثار خود را بین طرفین اولیه (یعنی الف و ب) بر جای می گذارد و ب که دیگر نمی تواند ملک را به الف بازگرداند (زیرا آن را به ج فروخته)، باید مثل یا قیمت آن را به الف بپردازد.

طبق ماده ۲۸۶ قانون مدنی، در صورت اقاله و در فرض انتقال مبیع به شخص ثالث، با توجه به قیمی بودن مبیع (ملک)، باید قیمت مبیع مسترد شود و اقاله معامله اول تأثیری در معاملات بعدی ندارد.

این اصل برای ایجاد ثبات در معاملات و حمایت از حسن نیت اشخاص ثالث بسیار مهم است. برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی آتی، بویژه در اقاله رسمی، اطمینان از عدم انتقال ملک به شخص ثالث ضروری است. همچنین، ثبت رسمی اقاله در دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت املاک، می تواند به اطلاع رسانی و شفافیت بیشتر کمک کرده و از بروز دعاوی بعدی جلوگیری نماید.

مدارک ضروری برای تنظیم اقاله نامه ملک

تنظیم یک اقاله نامه دقیق و جامع، مستلزم گردآوری مجموعه ای از مدارک است. این مدارک به عنوان اسناد پشتیبان، صحت و اعتبار اقاله را تضمین می کنند و از بروز هرگونه ابهام یا ادعای بعدی جلوگیری می نمایند:

1. اصل مبایعه نامه یا سند رسمی ملک: مهمترین مدرک، اصل قرارداد بیعی است که قصد اقاله آن را دارید. چه مبایعه نامه عادی باشد و چه سند رسمی، وجود آن برای شناسایی دقیق معامله اولیه و مشخصات ملک ضروری است.
2. مدارک شناسایی معتبر طرفین: کارت ملی و شناسنامه خریدار و فروشنده، برای احراز هویت و تأیید اهلیت قانونی آن ها لازم است.
3. وکالت نامه (در صورت اقدام توسط وکیل یا نماینده): اگر یکی از طرفین (یا هر دو) از طریق وکیل یا نماینده قانونی اقدام می کنند، ارائه اصل وکالت نامه معتبر و جامع الزامی است.
4. رسیدهای بانکی و تصاویر چک های مبادله شده: برای اثبات مبالغ پرداخت شده بابت ثمن معامله و همچنین برای استرداد آن ها، تمامی رسیدهای واریزی، تراکنش های بانکی و تصاویر چک های رد و بدل شده باید ارائه شوند.
5. گواهی پایان کار و مفاصا حساب (در صورت لزوم): در برخی موارد و بویژه در اقاله های رسمی، ممکن است نیاز به ارائه گواهی پایان کار ملک و مفاصا حساب های مربوط به عوارض شهرداری، مالیات و هزینه های آب، برق، گاز و تلفن باشد تا وضعیت بدهی های ملک کاملاً روشن شود.

نکات حیاتی پیش از امضای اقاله نامه ملک: تضمین آینده ای روشن

امضای اقاله نامه، نقطه پایان یک معامله است و مانند هر نقطه پایانی، باید با دقت و هوشیاری کامل همراه باشد. رعایت نکات زیر، تضمین کننده یک اقاله بی دردسر و حفظ حقوق شما خواهد بود:

• بررسی دقیق متن اقاله نامه: قبل از امضا، تک تک بندهای اقاله نامه را به دقت مطالعه کنید و از صحت تمامی جزئیات، بویژه مشخصات ملک، مبلغ استردادی، نحوه تسویه حساب و تعهدات پس از اقاله اطمینان حاصل نمایید. هرگونه ابهام یا اشتباه می تواند منشأ اختلافات آتی باشد.
• لزوم اسقاط کافه خیارات (بویژه خیار غبن هرچند فاحش): در اقاله نامه، معمولاً قید می شود که طرفین «کافه خیارات» (تمام خیارات قانونی از جمله خیار غبن، عیب و…) را از خود ساقط می کنند. این بدان معناست که پس از اقاله، دیگر هیچ یک از طرفین نمی توانند ادعا کنند که در معامله اولیه ضرر کرده اند یا حق فسخی برایشان باقی مانده است. این عبارت بسیار مهم است و باید با آگاهی کامل به آن رضایت دهید.
• حضور شهود در اقاله عادی و اهمیت آن: اگر اقاله نامه به صورت عادی و بین طرفین تنظیم می شود (و نه در دفتر اسناد رسمی)، حضور دو شاهد عاقل و بالغ که متن را مطالعه کرده و ذیل آن را امضا کنند، اعتبار آن را به طرز چشمگیری افزایش می دهد. شهود می توانند در صورت بروز اختلاف، به عنوان گواه به نفع شما شهادت دهند.
• اهمیت دریافت رسیدهای کتبی در قبال استرداد وجوه و مدارک: حتماً در زمان استرداد وجوه، چک ها یا مدارک، رسید کتبی و امضا شده از طرف مقابل دریافت کنید. این رسیدها سند محکمی بر انجام تعهدات شما خواهند بود و از هرگونه ادعای «عدم پرداخت» در آینده جلوگیری می کنند.
• توصیه قاطع به مشاوره با وکیل متخصص: معاملات ملکی، حتی در فاز اقاله نیز پیچیدگی های خاص خود را دارند. پیش از هرگونه اقدام برای تنظیم یا امضای اقاله نامه، اکیداً توصیه می شود که با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید. وکیل می تواند از تمامی جوانب حقوقی معامله شما آگاه شود، اقاله نامه را با دقت بررسی کند و از تضییع حقوق شما جلوگیری نماید. این مشاوره، سرمایه گذاری برای حفظ آرامش خاطر و جلوگیری از هزینه های سنگین احتمالی در آینده است.

گنجینه ای از نمونه های اقاله نامه ملک: ابزاری برای تصمیمات آگاهانه

پس از درک عمیق از مفهوم، شرایط و آثار اقاله، نوبت به بخش کاربردی و حیاتی این راهنما می رسد: ارائه نمونه هایی از اقاله نامه های رایج. این نمونه ها، نقشه ای راه برای شما خواهند بود تا با ساختار و مفاد این اسناد مهم آشنا شوید و بتوانید با آگاهی بیشتری نسبت به تنظیم یا بررسی آن ها اقدام کنید. به یاد داشته باشید که این ها صرفاً نمونه هستند و هر قرارداد باید با توجه به شرایط خاص و جزئیات منحصر به فرد معامله شما تنظیم شود.

نمونه اقاله نامه عادی مبایعه نامه ملک (برای توافق بین طرفین)

این نوع اقاله نامه، بین خود طرفین (خریدار و فروشنده) و بدون نیاز به مراجعه به دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود. هرچند اعتبار قانونی دارد، اما برای افزایش استحکام آن، توصیه می شود با حضور شهود و دریافت رسیدهای کتبی تکمیل گردد.

***

صورتجلسه اقاله مبایعه نامه شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ کامل مبایعه نامه]

تاریخ تنظیم اقاله: [روز/ماه/سال]
محل تنظیم اقاله: [نشانی دقیق محل تنظیم]

طرفین اقاله:

الف) طرف اول (فروشنده):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
نام پدر: [نام پدر فروشنده]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه فروشنده]
کد ملی: [کد ملی فروشنده]
تاریخ تولد: [تاریخ تولد فروشنده]
صادره از: [محل صدور شناسنامه فروشنده]
نشانی کامل: [نشانی دقیق محل سکونت فروشنده]
تلفن: [شماره تماس فروشنده]

ب) طرف دوم (خریدار):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خریدار]
نام پدر: [نام پدر خریدار]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خریدار]
کد ملی: [کد ملی خریدار]
تاریخ تولد: [تاریخ تولد خریدار]
صادره از: [محل صدور شناسنامه خریدار]
نشانی کامل: [نشانی دقیق محل سکونت خریدار]
تلفن: [شماره تماس خریدار]

مقدمه:
نظر به اینکه طرفین فوق الذکر، به موجب مبایعه نامه عادی به شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ کامل مبایعه نامه]، اقدام به انجام معامله خرید و فروش (بیع) [شش دانگ یک باب آپارتمان / شش دانگ یک قطعه زمین / یک باب ویلا / ...] (نوع و مشخصات ملک) واقع در [آدرس کامل ملک، شامل پلاک ثبتی، بخش، قطعه و کد پستی در صورت امکان] با کد پستی [کد پستی ملک] نموده اند.
اکنون، با توجه به [ذکر دلیل توافق بر اقاله، مثلاً: تغییر شرایط شخصی طرفین / عدم امکان ادامه معامله به دلایل توافقی / ...]، طرفین با رضایت کامل و بدون هیچگونه اجبار و اکراهی، توافق بر اقاله و تفاسخ مبایعه نامه مذکور نموده اند.

موضوع اقاله:
با این سند، مبایعه نامه عادی شماره [شماره مبایعه نامه] مورخ [تاریخ کامل مبایعه نامه] منعقده بین [نام و نام خانوادگی فروشنده] به عنوان فروشنده و [نام و نام خانوادگی خریدار] به عنوان خریدار، به صورت کامل و از هر حیث اقاله و تفاسخ گردید. در نتیجه، تمامی آثار حقوقی و تعهدات ناشی از مبایعه نامه فوق الذکر، از تاریخ تنظیم این صورتجلسه، کان لم یکن تلقی شده و از درجه اعتبار ساقط می گردد.

شرایط و تعهدات طرفین در نتیجه اقاله:

1.  استرداد ثمن معامله به خریدار:
    طرف اول (فروشنده) اقرار و اذعان نمود که مبلغ کل [مبلغ به عدد] ریال (معادل [مبلغ به حروف] ریال) که به عنوان ثمن معامله در مبایعه نامه مذکور از طرف دوم (خریدار) دریافت نموده بود، به صورت کامل و طی [نحوه استرداد، مثلاً: وجه نقد / چک بانکی به شماره ... مورخ ... بانک ... / واریز به حساب بانکی شماره ...] به طرف دوم (خریدار) مسترد گردید. طرف دوم (خریدار) نیز با امضای این سند، دریافت کامل مبلغ فوق را اقرار و تأیید می نماید و هرگونه ادعای مالی بابت ثمن معامله از طرف اول (فروشنده) را از خود سلب و ساقط نمود.

2.  استرداد ملک به فروشنده:
    طرف دوم (خریدار) اقرار و اذعان نمود که [شش دانگ ملک مورد معامله / تمامی حقوق و منافع حاصل از ملک مورد معامله] را به طرف اول (فروشنده) مسترد نموده است. طرف دوم (خریدار) تصرفات خود را از ملک رفع نموده و ملک در ید و اختیار کامل طرف اول (فروشنده) می باشد.

3.  وضعیت نماآت و منافع:
    طرفین اقرار و اذعان نمودند که از تاریخ انعقاد مبایعه نامه تا تاریخ تنظیم این اقاله نامه، هیچگونه نماآت منفصله و متصله (مانند: اجاره، محصول، ساخت و ساز جدید) در ملک مورد معامله حادث نگردیده است. در صورت وجود هرگونه نماآت یا منافع، بر اساس توافق طرفین، [ذکر توافق در مورد نماآت، مثلاً: متعلق به فروشنده خواهد بود / هر یک از طرفین سهم خود را دریافت می کنند].

4.  اسقاط کافه خیارات:
    طرفین اقاله کننده، با امضای این سند، کافه خیارات قانونی و عرفی از جمله خیار غبن (هرچند فاحش)، خیار تدلیس، خیار عیب، خیار شرط و ... را از خود سلب و ساقط نمودند و هیچگونه ادعا یا اعتراضی نسبت به مبایعه نامه اقاله شده نخواهند داشت.

5.  سایر تعهدات:
    طرفین متعهد می گردند از تاریخ تنظیم این اقاله نامه، هیچگونه ادعا یا حقی نسبت به مبایعه نامه فوق الذکر نداشته و نخواهند داشت و هر یک از طرفین، تمامی اسناد و مدارک مربوط به معامله اولیه را به طرف مقابل مسترد نموده اند.

این اقاله نامه در [تعداد] نسخه متحدالمتن تنظیم گردید که هر یک از نسخ دارای اعتبار یکسان بوده و به امضای طرفین و شهود رسید.

امضاء طرف اول (فروشنده)
[نام و نام خانوادگی]

امضاء طرف دوم (خریدار)
[نام و نام خانوادگی]

شهود:
شاهد ۱:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد ۱]
کد ملی: [کد ملی شاهد ۱]
امضاء:

شاهد ۲:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاهد ۲]
کد ملی: [کد ملی شاهد ۲]
امضاء:

***

راهنمای تکمیل و نکات مهم برای اقاله عادی:

• اطلاعات هویتی و آدرس ها را با دقت و به طور کامل وارد کنید.
• شماره و تاریخ دقیق مبایعه نامه اولیه را به درستی قید نمایید.
• در بخش مقدمه، دلیل اقاله را به صورت مختصر و توافقی ذکر کنید.
• نحوه استرداد ثمن و ملک را به وضوح بنویسید و اطمینان حاصل کنید که هر دو طرف رسید دریافت کرده اند.
• به صراحت تمامی خیارات را ساقط کنید تا از هرگونه ادعای آتی جلوگیری شود.
• توصیه می شود در سه نسخه تنظیم شود: یک نسخه برای فروشنده، یک نسخه برای خریدار و یک نسخه برای نگهداری نزد شخص ثالث مورد اعتماد یا وکیل.

نمونه سند اقاله رسمی ملک (مخصوص دفاتر اسناد رسمی)

اقاله رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و دارای اعتبار و ضمانت اجرایی بسیار بالاتری است. این نوع اقاله بویژه زمانی توصیه می شود که معامله اولیه نیز به صورت رسمی (سند قطعی) انجام شده باشد. فرآیند آن مستلزم استعلامات و پرداخت هزینه های مشخصی است.

***

سند رسمی اقاله / تفاسخ قرارداد بیع قطعی شماره [شماره سند بیع قطعی] مورخ [تاریخ کامل سند بیع قطعی]

دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] شهرستان [نام شهرستان]
تاریخ تنظیم: [روز/ماه/سال]
شماره ثبت سند: [شماره ای که توسط دفترخانه تخصیص داده می شود]

طرفین سند:

الف) طرف اول (فروشنده/مقِیل):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی فروشنده]
نام پدر: [نام پدر فروشنده]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه فروشنده]
کد ملی: [کد ملی فروشنده]
تاریخ تولد: [تاریخ تولد فروشنده]
صادره از: [محل صدور شناسنامه فروشنده]
نشانی کامل: [نشانی دقیق محل سکونت فروشنده]

ب) طرف دوم (خریدار/مُتَقِیل):
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خریدار]
نام پدر: [نام پدر خریدار]
شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه خریدار]
کد ملی: [کد ملی خریدار]
تاریخ تولد: [تاریخ تولد خریدار]
صادره از: [محل صدور شناسنامه خریدار]
نشانی کامل: [نشانی دقیق محل سکونت خریدار]

مقدمه و شرح معامله اولیه:
نظر به اینکه شش دانگ یک دستگاه [نوع ملک: آپارتمان مسکونی/واحد اداری/زمین] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی، بخش [شماره بخش ثبتی] واقع در [نشانی دقیق ملک]، به موجب سند بیع قطعی شماره [شماره سند بیع قطعی] مورخ [تاریخ کامل سند بیع قطعی] تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه تنظیم سند اولیه] شهرستان [نام شهرستان تنظیم سند اولیه]، از سوی طرف اول (فروشنده) به طرف دوم (خریدار) به مبلغ [مبلغ ثمن به عدد] ریال (معادل [مبلغ ثمن به حروف] ریال) منتقل گردیده بود.

موضوع و اراده بر اقاله:
اکنون طرفین سند مذکور، با حضور در این دفترخانه و با تراضی و توافق کامل، و در کمال صحت عقل و اراده آزاد، قصد تفاسخ و اقاله کامل شش دانگ مورد معامله فوق الذکر را دارند. لذا به موجب این سند رسمی، قرارداد بیع قطعی به شماره [شماره سند بیع قطعی] مورخ [تاریخ کامل سند بیع قطعی]، به طور کامل اقاله و تفاسخ گردید.

شرایط و اقرارات:

1.  استرداد ثمن معامله:
    طرف اول (فروشنده/مقِیل) اقرار نمود که مبلغ [مبلغ به عدد] ریال (معادل [مبلغ به حروف] ریال) که به عنوان ثمن معامله در سند بیع قطعی مذکور از طرف دوم (خریدار/مُتَقِیل) دریافت نموده بود، به صورت کامل و نقداً طی [نحوه استرداد: مثلاً چک بانکی به شماره ... مورخ ... بانک ... / یا نقداً] به طرف دوم (خریدار/مُتَقِیل) مسترد گردید.
    طرف دوم (خریدار/مُتَقِیل) نیز ضمن امضای ذیل این سند، اقرار و اذعان نمود که تمامی ثمن معامله را به طور کامل از طرف اول (فروشنده/مقِیل) دریافت نموده و هیچگونه حق و ادعای مالی بابت ثمن معامله از وی ندارد.

2.  اعاده ملکیت و تصرفات:
    با اقاله این سند، مالکیت شش دانگ ملک فوق الذکر مجدداً به طرف اول (فروشنده/مقِیل) اعاده گردید و طرف دوم (خریدار/مُتَقِیل) اقرار نمود که هیچگونه حق و حقوقی نسبت به ملک مزبور نداشته و نخواهد داشت.
    طرف دوم (خریدار/مُتَقِیل) اقرار نمود که مورد اقاله را به تصرف طرف اول (فروشنده/مقِیل) درآورده و هرگونه تصرف از سوی وی رفع گردیده است.

3.  وضعیت نماآت و منافع:
    طرفین اقرار نمودند که از تاریخ تنظیم سند بیع قطعی تا تاریخ تنظیم این سند اقاله، هیچگونه نماآت و منافع منفصله یا متصله در مورد معامله حادث نگردیده است. [در صورت وجود: یا توافق بر نحوه تقسیم آن را ذکر کنید].

4.  اسقاط کافه خیارات:
    طرفین اقرار و اذعان نمودند که با امضای این سند، کافه خیارات قانونی و عرفی از جمله خیار غبن (هرچند فاحش)، خیار تدلیس، خیار عیب و سایر خیارات را از خود سلب و ساقط نمودند و هیچگونه ادعایی در خصوص معامله اولیه نخواهند داشت.

5.  استعلامات و گواهی ها:
    این سند به استناد پاسخ استعلام ثبت به شماره [شماره استعلام] مورخ [تاریخ استعلام] از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] و گواهی مالیاتی [یا مفاصا حساب شهرداری] به شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی] تنظیم گردید.

امضاء طرف اول (فروشنده/مقِیل)

امضاء طرف دوم (خریدار/مُتَقِیل)

امضاء سردفتر اسناد رسمی [نام و نام خانوادگی سردفتر]

***

توضیحات مربوط به دفترخانه و مزایای اقاله رسمی:

• استعلامات لازم: برای تنظیم اقاله رسمی، دفترخانه حتماً از اداره ثبت اسناد و املاک، استعلام وضعیت ثبتی ملک را دریافت می کند تا از عدم انتقال ملک به شخص ثالث و عدم وجود موانع قانونی اطمینان حاصل شود.
• گواهی دارایی: در صورتی که بیش از شش ماه از تاریخ سند بیع قطعی اولیه گذشته باشد، ممکن است نیاز به دریافت گواهی مفاصا حساب مالیات نقل و انتقال از اداره دارایی باشد.
• مراحل ثبت اقاله:
  • برای سندی که در همان دفترخانه تنظیم شده: در این حالت، سردفتر مستقیماً در ستون فسخ یا ملاحظات سند مالکیت در دفتر مربوطه، مراتب اقاله را قید و به امضای طرفین می رساند.
  • برای سندی که در دفترخانه دیگر تنظیم شده: خلاصه ای از سند اقاله به اداره ثبت ارسال می شود تا مراتب در صفحات مربوط به سند مالکیت در آن اداره ثبت گردد. همچنین، یک نسخه از سند اقاله به دفترخانه تنظیم کننده سند اولیه ارسال می شود تا در ملاحظات دفتر خود ثبت کند.
• اهمیت و مزایای اقاله رسمی: اقاله رسمی، به دلیل ثبت در دفاتر دولتی و نظارت قانونی، از اعتبار بالاتری برخوردار است و احتمال بروز اختلاف یا انکار در آینده را به حداقل می رساند. این روش، امنیت حقوقی بیشتری را برای طرفین به ارمغان می آورد.

پیش بینی اقاله در متن مبایعه نامه اصلی: راهکاری برای آینده نگری

یک راهکار هوشمندانه و پیشگیرانه برای مدیریت احتمالات آینده، پیش بینی امکان اقاله در همان متن قرارداد بیع اولیه است. این بند می تواند به طرفین کمک کند تا در صورت بروز شرایط خاص، با چارچوبی از پیش تعیین شده و بدون نیاز به مذاکرات پیچیده مجدد، قرارداد را اقاله کنند.

نمونه بند پیشنهادی برای درج در مبایعه نامه اصلی:

بند [شماره بند]: توافق بر اقاله آتی (تفاسخ توافقی)
طرفین این قرارداد (فروشنده و خریدار) توافق می نمایند که در صورت بروز هرگونه شرایط پیش بینی نشده یا عدم امکان ادامه همکاری به دلایل [مشخص کردن دلایل احتمالی، مثلاً: عدم تأمین مالی توسط خریدار / تغییر برنامه های فروشنده / ...] که مانع از اجرای کامل مفاد این مبایعه نامه گردد، ظرف مدت [تعداد] روز/ماه از تاریخ [تاریخ مشخص، مثلاً: امضای این قرارداد / تحویل ملک / ...] می توانند با تراضی و توافق کامل یکدیگر، این مبایعه نامه را اقاله و تفاسخ نمایند.
در صورت اقاله توافقی، طرفین متعهد می گردند کلیه وجوه مبادله شده (ثمن معامله) و ملک مورد معامله را به وضعیت پیش از عقد بازگردانند. طرفین توافق می نمایند که در صورت اقاله، [ذکر شرایط خاص استرداد، مثلاً: مبلغ [...] ریال به عنوان جبران خسارت به طرف مقابل پرداخت شود / هیچگونه خسارتی از یکدیگر مطالبه نگردد].
این بند به عنوان یک توافق مقدماتی برای اقاله آتی، لازم الاجرا بوده و سایر شرایط اقاله بر اساس قوانین و مقررات جاری کشور و توافق کتبی طرفین در زمان اقاله نهایی خواهد بود.

این بند، مانند یک چتر نجات عمل می کند و به طرفین آرامش خاطر می دهد که حتی در صورت تغییر اوضاع، راهی مسالمت آمیز برای خروج از قرارداد وجود دارد.

نتیجه گیری: پایانی بر یک معامله، آغازی بر آگاهی

در این راهنمای جامع، سفری را از اعماق مفهوم حقوقی اقاله ملک آغاز کردیم و با زبانی ساده، به بررسی ماهیت، مبانی قانونی، تفاوت های آن با فسخ و انفساخ، و شرایط صحت آن پرداختیم. آموختیم که اقاله، نه تنها راهکاری قانونی برای پایان دادن به یک معامله با توافق طرفین است، بلکه می تواند از بروز اختلافات پیچیده و پرهزینه در آینده جلوگیری کند. آثار اقاله بر طرفین، از بازگرداندن ملک و ثمن تا تعیین تکلیف نماآت، و همچنین تأثیر آن بر حقوق اشخاص ثالث، هر یک ابعادی حیاتی در این فرآیند حقوقی دارند.

با مرور مدارک ضروری و نکات حیاتی پیش از امضای اقاله نامه، اهمیت دقت، شفافیت و آینده نگری در تنظیم این سند بیش از پیش نمایان شد. از نمونه اقاله نامه عادی تا سند رسمی و حتی پیش بینی بند اقاله در قرارداد اولیه، تلاش بر این بود که ابزارهایی کاربردی و قابل فهم در اختیار شما قرار گیرد تا با آگاهی کامل، قدم در این مسیر بگذارید. این اطلاعات به شما کمک می کند تا با دیدی بازتر، از حقوق خود دفاع کرده و از پیچیدگی های احتمالی معاملات ملکی دوری جویید.

به یاد داشته باشید، هرچند این مقاله اطلاعات گسترده ای را در اختیار شما قرار می دهد، اما هر معامله ملکی دارای جزئیات و ظرایف خاص خود است. لذا، اکیداً توصیه می شود که پیش از هرگونه اقدام برای تنظیم یا امضای قرارداد اقاله ملک، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید. وکلای متخصص با تجربه و دانش حقوقی خود، می توانند تمامی جوانب معامله شما را بررسی کرده، از صحت و اعتبار اقاله نامه اطمینان حاصل نمایند و از تضییع حقوق شما به بهترین شکل ممکن جلوگیری کنند. این مشاوره تخصصی، نه تنها یک هزینه، بلکه سرمایه گذاری برای حفظ آرامش خاطر و امنیت حقوقی شما در دنیای پر چالش معاملات ملکی است.