اظهارنامه فسخ اجاره نامه

اظهارنامه فسخ اجاره نامه، سند رسمی و حقوقی است که با ارسال آن، یک طرف قرارداد (موجر یا مستاجر) اراده قطعی خود را برای خاتمه دادن به قرارداد اجاره، به طرف دیگر اعلام می کند و راه را برای پیگیری های قانونی بعدی هموار می سازد. این گام اولیه، نقش کلیدی در حل وفصل اختلافات احتمالی ایفا می کند.

در دنیای پرپیچ وخم روابط قراردادی، به ویژه در حوزه اجاره املاک، ممکن است شرایطی پیش آید که یکی از طرفین، دیگر تمایلی به ادامه رابطه قراردادی نداشته باشد یا بنا بر دلایلی موجه، حق فسخ قرارداد را پیدا کند. در چنین موقعیتی، اقدام قانونی و رسمی برای اعلام این اراده، از اهمیت بسزایی برخوردار است. «اظهارنامه فسخ اجاره نامه» به عنوان یک ابزار حقوقی قدرتمند، نه تنها اراده فرد را به اطلاع طرف مقابل می رساند، بلکه می تواند به عنوان یک سند رسمی در مراجع قضایی، مبنای طرح دعوا و احقاق حقوق باشد. درک صحیح از مبانی قانونی، دلایل و مراحل تنظیم و ارسال این اظهارنامه، برای هر دو طرف قرارداد اجاره (موجر و مستاجر) حیاتی است تا از سردرگمی ها و پیامدهای ناخواسته حقوقی پیشگیری شود.

این سند حقوقی، صرفاً یک اعلام شفاهی یا یک نامه عادی نیست؛ بلکه دارای تشریفات و الزامات قانونی خاصی است که رعایت آن ها برای اعتبار بخشیدن به آن ضروری است. در واقع، اظهارنامه فسخ اجاره نامه، پلی است میان اراده فسخ کننده و فرآیند قضایی احتمالی که در پی آن می آید. این ابزار نه تنها به طرف مقابل فرصت می دهد تا از قصد شما آگاه شود و در صورت لزوم واکنش نشان دهد، بلکه در آینده نیز می تواند به عنوان دلیلی مستند برای اثبات انجام وظیفه قانونی و حسن نیت شما در مراجع قضایی مورد استفاده قرار گیرد. آشنایی با جزئیات این فرآیند، نه تنها موجب تسریع در حل وفصل اختلافات می شود، بلکه می تواند از بروز دعاوی طولانی و پرهزینه نیز جلوگیری کند.

مبانی حقوقی فسخ قرارداد اجاره

برای درک عمیق تر مفهوم اظهارنامه فسخ اجاره نامه، ابتدا باید به مبانی حقوقی قراردادها و جایگاه فسخ در قانون مدنی ایران نگاهی بیندازیم. حقوق ما بر اصل «لزوم قراردادها» استوار است؛ به این معنا که پس از انعقاد یک قرارداد، طرفین ملزم به رعایت تعهدات خود هستند و نمی توانند به راحتی آن را برهم بزنند. قرارداد اجاره نیز یکی از «عقود لازم» به شمار می رود که جز در موارد استثنایی، امکان فسخ یک جانبه آن وجود ندارد. این اصل، ثبات و اعتبار معاملات را تضمین می کند و از بی نظمی در روابط حقوقی جلوگیری می نماید.

خیارات (اختیارات قانونی فسخ)

علیرغم اصل لزوم، قانون گذار راه هایی را برای برهم زدن قرارداد در شرایط خاص پیش بینی کرده است که به آن ها «خیارات» یا «اختیارات فسخ» می گویند. این اختیارات، حقوقی هستند که به یکی از طرفین یا هر دو طرف قرارداد اجازه می دهند تا در صورت بروز شرایط مشخصی، قرارداد را فسخ کنند. در قرارداد اجاره، برخی از خیارات رایج عبارتند از:

• خیار عیب: زمانی که ملک اجاره ای دارای عیبی اساسی و مخفی باشد که در زمان عقد از آن اطلاع نبوده و پس از اجاره مشخص شود.
• خیار غبن: در صورتی که یکی از طرفین در معامله به نحو فاحشی متضرر شده باشد، به طوری که این ضرر عرفاً قابل چشم پوشی نباشد و در زمان عقد از آن بی اطلاع بوده است.
• خیار تخلف از شرط: اگر یکی از طرفین به شرطی که در متن قرارداد قید شده، عمل نکند. برای مثال، مستأجر ملک را به منظور خاصی اجاره کرده و موجر آن را فراهم نکرده باشد، یا موجر تعهد به تعمیر اساسی کرده ولی از آن تخلف نموده باشد.
• خیار رویت: این خیار زمانی مطرح می شود که ملک مورد اجاره بر اساس توصیفاتی به اجاره داده شده باشد و پس از رؤیت، معلوم شود با اوصاف ذکر شده مطابقت ندارد.

هر یک از این خیارات دارای شرایط و ضوابط خاصی برای اعمال هستند که باید دقیقاً رعایت شوند.

نقش شرط فسخ در قرارداد اجاره

علاوه بر خیارات قانونی، طرفین قرارداد اجاره می توانند با توافق یکدیگر، «شرط فسخ» یا «شرط فاسخ» را در متن قرارداد بگنجانند. این شرط به آن ها اجازه می دهد تا در صورت تحقق یک واقعه مشخص (مانند عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین یا تغییر کاربری ملک)، قرارداد را به صورت یک جانبه فسخ کنند. وجود چنین شرطی، فرآیند فسخ را بسیار ساده تر می کند، زیرا نیازی به اثبات تخلف از تعهدات کلی یا استناد به خیارات قانونی نیست؛ صرف تحقق شرط، حق فسخ را ایجاد می کند.

ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی؛ مبنای قانونی ارسال اظهارنامه

اساس قانونی ارسال اظهارنامه، ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی است که بیان می دارد: «هرکس می تواند قبل از تقدیم دادخواست، حق خود را به وسیله اظهارنامه از طرف مقابل مطالبه نماید.» این ماده قانونی، بستری را فراهم می کند تا اشخاص بتوانند قبل از ورود به مراحل پیچیده و زمان بر قضایی، به صورت رسمی و مستند، اراده خود را اعلام کرده یا خواسته ای را مطرح کنند. اظهارنامه فسخ اجاره نامه نیز دقیقاً بر همین مبنا، به عنوان یک اعلام رسمی و یک جانبه اراده فسخ، عمل می کند. ارسال اظهارنامه، نه تنها به طرف مقابل هشدار می دهد، بلکه می تواند به عنوان یک دلیل محکم در دادگاه، مبنی بر اعلام و ابلاغ اراده فسخ، مورد استناد قرار گیرد.

ارسال اظهارنامه فسخ اجاره نامه، بر اساس ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، گامی حیاتی برای اعلام رسمی اراده فسخ و پیشگیری از دعاوی غیرموجه در آینده است.

به یاد داشته باشید که اظهارنامه فسخ، خود به معنای پایان قطعی قرارداد نیست، بلکه اعلامی است که نیاز به پیگیری های بعدی، از جمله طرح «دادخواست تایید فسخ و تخلیه» در دادگاه، خواهد داشت؛ مگر آنکه طرف مقابل با مفاد اظهارنامه موافقت کرده و به آن عمل کند.

دلایل و شرایط موجه برای فسخ اجاره نامه (از منظر موجر و مستاجر)

فسخ قرارداد اجاره، اقدامی مهم با پیامدهای حقوقی قابل توجه است. بنابراین، نمی توان آن را بدون دلیل موجه و صرفاً بر اساس میل و اراده یک جانبه انجام داد. دلایل فسخ باید مستند به قانون یا مفاد قرارداد باشند. در ادامه، دلایل رایج فسخ اجاره نامه را از دیدگاه هر دو طرف قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، بررسی می کنیم.

الف) دلایل فسخ از سوی موجر (صاحبخانه)

موجر در شرایط مختلفی می تواند حق فسخ قرارداد اجاره را پیدا کند. برخی از مهم ترین و رایج ترین این دلایل عبارتند از:

1. عدم پرداخت اجاره بها:

   این مورد شایع ترین دلیل برای فسخ اجاره نامه از سوی موجر است. اگر مستاجر، اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند، موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. اهمیت این مورد در آن است که حتی اگر در قرارداد شرط فاسخ برای عدم پرداخت اجاره بها ذکر نشده باشد، این تخلف از تعهدات اصلی مستاجر، به موجر حق فسخ می دهد. لازم به ذکر است که معمولاً پس از گذشت یک یا چند ماه (بسته به عرف یا شرط قرارداد) از عدم پرداخت، موجر می تواند این حق را اعمال کند. ارسال اظهارنامه فسخ اجاره نامه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها، اولین گام برای مستندسازی این تخلف و اعلام اراده فسخ است.

2. تخلف از شروط ضمن عقد:

   قراردادهای اجاره اغلب شامل شروطی هستند که طرفین ملزم به رعایت آن ها هستند. تخلف از این شروط، به موجر حق فسخ می دهد. نمونه هایی از این تخلفات عبارتند از:

   • تغییر کاربری ملک: مثلاً اجاره ملک مسکونی و استفاده از آن برای فعالیت تجاری.
   • انتقال به غیر بدون اجازه: واگذاری ملک به شخص ثالث (رهن کامل یا اجاره) بدون رضایت کتبی موجر.
   • نگهداری حیوان خانگی ممنوعه: در صورت وجود شرط عدم نگهداری حیوان در قرارداد.
   • عدم رعایت مقررات ساختمان: که منجر به مزاحمت برای سایر ساکنین شود.
3. ورود خسارت جدی به ملک:

   اگر مستاجر یا افراد وابسته به او، خسارت جدی و غیرمتعارفی به ملک وارد کنند، به نحوی که این خسارات ناشی از استفاده عادی نباشد، موجر حق فسخ پیدا می کند. این موضوع معمولاً پس از تأیید کارشناس دادگستری یا شواهد مستند قابل اثبات است.

4. استفاده نامتعارف از ملک:

   استفاده از ملک به شکلی که عرفاً نامتعارف محسوب شود و موجب ضرر به ملک یا همسایگان شود، می تواند دلیل موجهی برای فسخ باشد. برای مثال، استفاده از یک واحد مسکونی برای تولید آلودگی صوتی بیش از حد یا نگهداری مواد خطرناک.

5. موارد خاص قراردادی:

   در بسیاری از قراردادهای اجاره، شروط خاصی برای فسخ توافق می شود. مثلاً اینکه اگر موجر نیاز مبرم به ملک پیدا کند، بتواند با اطلاع قبلی و پرداخت خسارت، قرارداد را فسخ کند. این شروط بسته به توافق طرفین، می توانند متفاوت باشند.

ب) دلایل فسخ از سوی مستاجر

مستاجران نیز در موقعیت های خاصی حق فسخ قرارداد اجاره را پیدا می کنند. این دلایل معمولاً به عدم ایفای تعهدات اساسی موجر یا وجود ایرادات جدی در ملک بازمی گردد:

1. وجود عیوب اساسی و غیرقابل رفع در ملک:

   اگر ملک اجاره ای دارای عیوبی باشد که استفاده از آن را غیرممکن یا بسیار دشوار کند و این عیوب قابل رفع نباشند یا موجر از رفع آن ها خودداری کند، مستاجر حق فسخ دارد. این عیوب می توانند شامل مشکلات سازه ای، تأسیساتی (مانند قطعی دائم آب یا برق)، بهداشتی یا ایمنی باشند که مانع از انتفاع مقصود از اجاره می شود. در اینجا، ارسال اظهارنامه فسخ اجاره نامه به دلیل عیب ملک، برای اعلام رسمی و مستندسازی ایرادات ضروری است.

2. عدم تحویل ملک در موعد مقرر:

   اگر موجر در تاریخ توافق شده ملک را به مستاجر تحویل ندهد یا ملک تحویل داده شده دارای اوصافی متفاوت از آنچه در قرارداد توافق شده، باشد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

3. عدم انجام تعهدات اساسی موجر:

   موجر نیز تعهداتی در قبال مستاجر دارد؛ مثلاً انجام تعمیرات اساسی و ضروری ملک. اگر موجر پس از اطلاع و مهلت کافی، از انجام این تعمیرات خودداری کند و این امر مانع از انتفاع مستاجر شود، مستاجر حق فسخ پیدا می کند.

4. شرایط اضطراری و فورس ماژور:

   اگر حادثه ای غیرقابل پیش بینی و غیرقابل اجتناب (فورس ماژور) رخ دهد که ادامه قرارداد را برای مستاجر ناممکن سازد (مانند تخریب ملک در اثر بلایای طبیعی)، ممکن است مستاجر حق فسخ پیدا کند. البته اثبات این موارد نیازمند بررسی دقیق حقوقی و کارشناسی است.

5. موارد خاص قراردادی:

   همانند موجر، مستاجر نیز می تواند در قرارداد، شروط خاصی را برای فسخ توافق کند. مثلاً شرط شود که اگر مستاجر مجبور به نقل مکان به شهر دیگری شود، حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

در هر یک از این موارد، قبل از هرگونه اقدام قضایی، ارسال «اظهارنامه فسخ اجاره نامه» به طرف مقابل، گامی ضروری و قانونی محسوب می شود.

راهنمای گام به گام تنظیم و نگارش اظهارنامه فسخ اجاره نامه

تنظیم صحیح اظهارنامه فسخ اجاره نامه، نیازمند دقت و رعایت اصول حقوقی است. یک اظهارنامه اصولی، نه تنها به طرف مقابل هشدار می دهد، بلکه می تواند در مراحل بعدی دادرسی، به عنوان سندی محکم مورد استناد قرار گیرد. در ادامه، به راهنمای گام به گام تنظیم این اظهارنامه می پردازیم:

۱. اطلاعات اظهارکننده و مخاطب

در ابتدای اظهارنامه، اطلاعات هویتی و نشانی دقیق هر دو طرف (اظهارکننده و مخاطب) باید به صورت کامل و خوانا ذکر شود. این اطلاعات شامل:

• اظهارکننده: نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی و نشانی دقیق محل اقامت یا کار.
• مخاطب: نام و نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی (در صورت اطلاع) و نشانی دقیق محل اقامت یا کار او. صحت آدرس مخاطب برای ابلاغ صحیح اظهارنامه، حیاتی است.

۲. موضوع اظهارنامه

در این قسمت، باید موضوع اظهارنامه را به صورت واضح، کوتاه و صریح بیان کنید. این بخش نشان می دهد که هدف از ارسال اظهارنامه چیست. مثال ها:

• اعلام فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها.
• اعلام فسخ قرارداد اجاره به دلیل تخلف از شروط ضمن عقد.
• اعلام فسخ قرارداد اجاره به دلیل وجود عیوب اساسی در ملک.

۳. شرح ماجرا

این بخش، قلب اظهارنامه است و باید با دقت و جزئیات کامل تنظیم شود. در شرح ماجرا باید به موارد زیر اشاره کنید:

1. معرفی قرارداد: تاریخ دقیق انعقاد قرارداد اجاره، شماره قرارداد (در صورت وجود)، نام کامل طرفین قرارداد (موجر و مستاجر) و نشانی دقیق ملک مورد اجاره را ذکر کنید.
2. توضیح دقیق و مستند تخلف یا دلیل فسخ:
   • اگر دلیل فسخ، عدم پرداخت اجاره بها است، تاریخ شروع عدم پرداخت، تعداد ماه های معوقه و مبلغ کل اجاره بهای پرداخت نشده را به وضوح بیان کنید (مثلاً: «شما از تاریخ ۰۱/۰۷/۱۴۰۲ تا کنون به مدت ۷ ماه، جمعاً به مبلغ ۷۰ میلیون تومان، اجاره بهای ملک مذکور را پرداخت نکرده اید.»).
   • اگر دلیل فسخ، تخلف از شروط ضمن عقد است، دقیقاً به بند یا ماده ای از قرارداد که مستاجر از آن تخلف کرده، اشاره کنید و شرح دهید که چه تخلفی صورت گرفته است (مثلاً: «بر اساس بند ۵ قرارداد، مستاجر حق انتقال منافع به غیر را نداشته است، در حالی که شما از تاریخ … ملک را به شخص ثالث واگذار کرده اید.»).
   • اگر دلیل فسخ از سوی مستاجر است (مثلاً وجود عیب در ملک)، به دقت نوع عیب (مانند ترکیدگی لوله، عدم کارکرد سیستم گرمایشی)، تاریخ کشف عیب و تذکرات قبلی به موجر و عدم اقدام او را شرح دهید.
3. استناد به بندهای قرارداد یا مواد قانونی مربوطه: برای تقویت اظهارنامه خود، به بندهای خاص قرارداد (مثلاً شرط فاسخ) یا مواد قانونی مرتبط (مانند ماده ۴۹۲ قانون مدنی در مورد عیوب اجاره) اشاره کنید.
4. ذکر تاریخ های مهم: اگر پیش از ارسال اظهارنامه، تذکرات شفاهی یا کتبی (مانند پیامک، ایمیل، یا نامه عادی) به طرف مقابل داده اید، به تاریخ این تذکرات و مهلت های داده شده اشاره کنید.

۴. اعلام صریح فسخ

این بخش بسیار مهم است. باید اراده قطعی و غیرقابل انکار خود را برای فسخ قرارداد به صورت صریح بیان کنید و تاریخ دقیق فسخ را مشخص نمایید (مثلاً: «لذا با توجه به مراتب فوق و تخلفات شما، اینجانب به موجب این اظهارنامه، قرارداد اجاره به شماره … مورخ … را از تاریخ ارسال این اظهارنامه، فسخ شده اعلام می نمایم.»).

۵. درخواست ها و خواسته های حقوقی

در این قسمت، خواسته های مشخص خود را از طرف مقابل مطرح کنید. این خواسته ها بسته به اظهارکننده (موجر یا مستاجر) متفاوت است:

• برای موجر:
  • تخلیه فوری ملک و تعیین مهلت معقول (مثلاً ۳ تا ۱۰ روز) برای تحویل آن.
  • پرداخت اجاره بهای معوقه، خسارت تاخیر تادیه، شارژ و سایر مطالبات مالی.
  • تحویل کلید و سایر متعلقات ملک.
• برای مستاجر:
  • بازپس گیری مبلغ ودیعه/رهن و تعیین مهلت برای بازپرداخت آن.
  • مطالبه خسارات وارده ناشی از عیوب ملک یا عدم انجام تعهدات موجر.
  • تحویل کلید و مدارک مربوط به ملک.

۶. اخطار به تبعات قانونی

برای افزایش اثرگذاری اظهارنامه، به ماده ۱۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی اشاره کرده و هشدار دهید که در صورت عدم تمکین مخاطب به خواسته های شما، از طریق مراجع قضایی اقدام به پیگیری حقوقی (مانند طرح دعوای تایید فسخ و تخلیه) و مطالبه کلیه خسارات (از جمله خسارات دادرسی و هزینه دادرسی) خواهید کرد. این بخش، جنبه بازدارنده دارد.

۷. امضا و تاریخ

اظهارنامه باید در پایان توسط اظهارکننده امضا شود و تاریخ دقیق ارسال آن نیز قید گردد. امضا نشان دهنده تأیید و مسئولیت اظهارکننده در قبال محتوای اظهارنامه است.

الزامات قانونی و نکات طلایی در ارسال اظهارنامه فسخ

تنظیم یک اظهارنامه فسخ اجاره نامه با دقت بالا، تنها نیمی از مسیر است. بخش دیگر، به الزامات قانونی و نکات مهمی مربوط می شود که در فرآیند ارسال و پیگیری آن باید مورد توجه قرار گیرد تا اظهارنامه از اعتبار لازم برخوردار شود و بتواند اهداف حقوقی خود را محقق سازد.

ارسال از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

در حال حاضر، تنها راه قانونی و قابل استناد برای ارسال اظهارنامه، ثبت آن از طریق «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی» است. ارسال اظهارنامه از طریق پست عادی یا هر روش دیگری، فاقد اعتبار قانونی لازم در دادگاه ها خواهد بود. دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، اظهارنامه را ثبت، شماره گذاری و از طریق سامانه های مربوطه به نشانی مخاطب ابلاغ می کنند که دارای جنبه رسمی و اثباتی است. این فرآیند، تضمین می کند که اظهارنامه به شکل صحیح به دست مخاطب می رسد و سابقه آن نیز در سیستم قضایی ثبت می شود.

تعداد نسخ

در هنگام ثبت اظهارنامه، باید حداقل سه نسخه از آن تهیه شود:

• یک نسخه برای اظهارکننده: این نسخه به عنوان سابقه و مدرک شخصی شما نگهداری می شود و دارای مهر و تاریخ ثبت دفتر خدمات است.
• یک نسخه برای مخاطب: این نسخه توسط دفتر خدمات قضایی به نشانی مخاطب ارسال می شود.
• یک نسخه برای بایگانی دفتر خدمات: این نسخه در سوابق دفتر خدمات الکترونیک قضایی نگهداری می شود.

مستندات پیوست

برای افزایش اعتبار اظهارنامه و پشتیبانی از ادعاهای مطرح شده، لازم است مدارک و مستندات مرتبط را به اظهارنامه پیوست کنید. این مستندات می توانند شامل موارد زیر باشند:

• کپی قرارداد اجاره: این مدرک اساسی ترین پیوست است که مبنای حقوقی اظهارنامه را تشکیل می دهد.
• مدارک اثباتی تخلف:
  • برای عدم پرداخت اجاره: پرینت حساب بانکی برای اثبات عدم واریز اجاره، پیامک ها یا مکاتبات قبلی در خصوص مطالبه.
  • برای تخلف از شروط: عکس، فیلم، شهادت شهود یا گزارش کارشناسی (در صورت وجود) که تخلف را نشان دهد.
  • برای عیوب ملک: گزارش کارشناسی، عکس و فیلم از عیب، نامه های کتبی به موجر برای درخواست تعمیرات.

توجه داشته باشید که صرفاً کپی مدارک را پیوست کنید و اصل آن ها را نزد خود نگه دارید.

اهمیت زمان بندی

رعایت زمان بندی در ارسال اظهارنامه بسیار مهم است. برخی از خیارات فسخ (مانند خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس) دارای فوریت هستند، به این معنا که صاحب حق فسخ باید به محض اطلاع از سبب فسخ، فوراً آن را اعمال کند؛ در غیر این صورت، حق فسخ ساقط می شود. در موارد دیگر نیز، هرچند فوریت قانونی وجود ندارد، اما تأخیر طولانی در اعمال حق فسخ می تواند در نظر قاضی، به معنای انصراف از این حق تلقی شود. بنابراین، به محض تحقق شرایط فسخ، برای ارسال اظهارنامه اقدام کنید.

صحت آدرس مخاطب

ابلاغ صحیح اظهارنامه به مخاطب، از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. اگر آدرس مخاطب اشتباه باشد و اظهارنامه به او ابلاغ نشود، اعتبار حقوقی آن زیر سوال می رود و ممکن است در مراحل بعدی دادرسی به ضرر اظهارکننده تمام شود. لذا، قبل از ارسال اظهارنامه، از صحت آدرس پستی مخاطب اطمینان حاصل کنید. در صورت عدم دسترسی به آدرس دقیق، می توانید از آخرین آدرس ثبت شده در قرارداد اجاره یا آدرس محل کار وی استفاده نمایید.

مشاوره با وکیل

در هر مرحله از تصمیم گیری برای فسخ قرارداد اجاره و تنظیم اظهارنامه، به ویژه در موارد پیچیده یا زمانی که مبلغ ودیعه و اجاره بها قابل توجه است، مشاوره با یک وکیل متخصص حقوقی اکیداً توصیه می شود. وکیل می تواند:

• حق فسخ شما را بررسی و تأیید کند.
• بهترین راهبرد حقوقی را برای شما تعیین کند.
• اظهارنامه را به صورت حرفه ای و با رعایت تمام نکات قانونی تنظیم نماید.
• در مراحل بعدی (مانند طرح دعوا در دادگاه) شما را راهنمایی و نمایندگی کند.

هزینه ای که برای مشاوره حقوقی صرف می شود، اغلب در مقایسه با خسارات احتمالی ناشی از اشتباهات حقوقی، ناچیز است.

نمونه های کاربردی اظهارنامه فسخ اجاره نامه

در ادامه، برای درک بهتر نحوه تنظیم اظهارنامه، به دو نمونه کاربردی برای موجر و مستاجر، با جزئیات کامل و بندهای حقوقی اشاره می شود. این نمونه ها، الگویی برای نگارش اظهارنامه های مشابه هستند و می توانند با توجه به شرایط خاص هر پرونده، شخصی سازی شوند.

نمونه ۱: اظهارنامه فسخ از سوی موجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و تخلف از شرط

مشخصات اظهارکننده (موجر):
نام و نام خانوادگی: [نام موجر]
نام پدر: [نام پدر موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [نشانی دقیق موجر]
شماره تماس: [شماره تماس موجر]

مشخصات مخاطب (مستاجر):
نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [نشانی دقیق مستاجر در ملک اجاره ای یا آخرین نشانی معتبر]

موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها و تخلف از شروط ضمن عقد

با سلام و احترام؛

پیرو قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] فی مابین اینجانب [نام موجر] (به عنوان موجر) و جنابعالی [نام مستاجر] (به عنوان مستاجر)، به موجب این اظهارنامه رسمی و به استناد ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، مراتب ذیل رسماً و قانوناً به حضورتان ابلاغ می گردد:

1. مطابق با بند [شماره بند مربوط به اجاره بها] قرارداد اجاره مذکور، جنابعالی متعهد بوده اید مبلغ [مبلغ اجاره ماهیانه] ریال را به عنوان اجاره بهای ماهانه، در ابتدای هر ماه به حساب بانکی اینجانب به شماره [شماره حساب بانکی موجر] واریز نمایید.
2. متاسفانه، از تاریخ [تاریخ اولین ماه عدم پرداخت اجاره] تا کنون (به مدت [تعداد ماه های معوقه] ماه)، اجاره بهای ملک مذکور را پرداخت ننموده اید. مجموع بدهی شما بابت اجاره بهای معوقه، مبلغ [مجموع مبلغ اجاره بهای معوقه] ریال می باشد.
3. علاوه بر این، بر اساس بند [شماره بند مربوط به شروط دیگر] قرارداد، جنابعالی [تخلف دیگر مستاجر را شرح دهید، مثلاً: حق نگهداری حیوان خانگی در ملک را نداشته اید، در حالی که اقدام به نگهداری [نوع حیوان] نموده اید.] این امر نیز تخلف صریح از شروط ضمن عقد اجاره می باشد.
4. با توجه به عدم ایفای تعهدات مالی و همچنین تخلف از شروط اساسی قرارداد اجاره، و به استناد حق فسخ قانونی ناشی از خیار تخلف از شرط و همچنین حق فسخ مقرر در بند [شماره بند شرط فاسخ در قرارداد، اگر وجود دارد] قرارداد، اینجانب اراده قطعی خود را مبنی بر فسخ قرارداد اجاره فوق الذکر، از تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] اعلام می نمایم.

بنابراین؛

شایسته است ظرف مدت [مثلاً ۷] روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به موارد ذیل اقدام فرمایید:

1. فورا ملک مورد اجاره واقع در نشانی فوق را تخلیه و کلید و کلیه متعلقات آن را به اینجانب تحویل نمایید.
2. نسبت به پرداخت اجاره بهای معوقه به مبلغ [مجموع مبلغ اجاره بهای معوقه] ریال و نیز [مبالغ دیگر مانند شارژ، خسارت و…] اقدام فرمایید.
3. در صورت عدم تمکین به مفاد این اظهارنامه در مهلت مقرر، اینجانب ناگزیر به طرح دعوای «تایید فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره و مطالبه اجور معوقه و خسارات دادرسی» در مراجع قضایی خواهم بود. کلیه خسارات و تبعات قانونی ناشی از تأخیر در تخلیه و عدم پرداخت اجاره بها، از جمله خسارت تأخیر تادیه، هزینه های دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر خسارات وارده، بر عهده جنابعالی خواهد بود. (ماده ۱۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی)

با تشکر و تجدید احترام،

نام و نام خانوادگی موجر

تاریخ: [تاریخ ارسال اظهارنامه]

نمونه ۲: اظهارنامه فسخ از سوی مستاجر به دلیل وجود عیوب اساسی و عدم تعمیر ملک

مشخصات اظهارکننده (مستاجر):
نام و نام خانوادگی: [نام مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
کد ملی: [کد ملی مستاجر]
نشانی: [نشانی دقیق مستاجر (می تواند همان ملک اجاره ای یا نشانی موقت باشد)]
شماره تماس: [شماره تماس مستاجر]

مشخصات مخاطب (موجر):
نام و نام خانوادگی: [نام موجر]
نام پدر: [نام پدر موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [نشانی دقیق موجر]

موضوع اظهارنامه: اعلام فسخ قرارداد اجاره به دلیل وجود عیوب اساسی و عدم تعمیر ملک

با سلام و احترام؛

پیرو قرارداد اجاره عادی/رسمی شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ عقد قرارداد] فی مابین اینجانب [نام مستاجر] (به عنوان مستاجر) و جنابعالی [نام موجر] (به عنوان موجر)، به موجب این اظهارنامه رسمی و به استناد ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، مراتب ذیل رسماً و قانوناً به حضورتان ابلاغ می گردد:

1. اینجانب ملک مورد اجاره واقع در نشانی [نشانی دقیق ملک اجاره ای] را به منظور [هدف از اجاره، مثلاً: سکونت خانواده] از جنابعالی اجاره نموده ام.
2. متاسفانه، پس از تحویل ملک، و در تاریخ [تاریخ کشف عیب یا اولین مشاهده]، عیوب اساسی و غیرقابل رفعی در ملک مشاهده شد که مانع از انتفاع مقصود اینجانب از اجاره گردیده است. این عیوب شامل [شرح دقیق عیوب، مثلاً: ترکیدگی لوله اصلی آب در دیوار و رطوبت شدید در کل ساختمان، خرابی کامل سیستم گرمایشی و سرمایشی، مشکل جدی در سقف و نشت آب باران].
3. اینجانب مراتب وجود عیوب فوق را در تاریخ [تاریخ اولین اطلاع رسانی] به صورت [روش اطلاع رسانی، مثلاً: شفاهی/تلفنی/کتبی] به اطلاع جنابعالی رسانده و از شما درخواست رفع عیوب و انجام تعمیرات اساسی را نمودم و مهلت [مدت مهلت داده شده، مثلاً ۱۰ روز] را برای این منظور در نظر گرفتم.
4. با این وجود، با گذشت [تعداد روز/هفته/ماه] از تاریخ اطلاع رسانی و مهلت مقرر، جنابعالی هیچ گونه اقدامی برای رفع عیوب مذکور و انجام تعمیرات اساسی به عمل نیاورده اید.
5. با توجه به وجود عیوب اساسی و غیرقابل رفع در ملک که مانع از انتفاع مقصود از اجاره و سکونت می باشد، و به استناد حق فسخ قانونی ناشی از خیار عیب، اینجانب اراده قطعی خود را مبنی بر فسخ قرارداد اجاره فوق الذکر، از تاریخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] اعلام می نمایم.

بنابراین؛

شایسته است ظرف مدت [مثلاً ۷] روز کاری از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، نسبت به موارد ذیل اقدام فرمایید:

1. نسبت به بازپرداخت کامل مبلغ ودیعه (رهن) به مبلغ [مبلغ ودیعه/رهن] ریال به حساب اینجانب به شماره [شماره حساب بانکی مستاجر] اقدام فرمایید.
2. برای تحویل گرفتن کلید ملک و صورت جلسه تحویل و تحول آن، با اینجانب هماهنگی نمایید.
3. در صورت عدم تمکین به مفاد این اظهارنامه در مهلت مقرر، اینجانب ناگزیر به طرح دعوای «تایید فسخ قرارداد اجاره و استرداد ودیعه و مطالبه خسارات وارده» در مراجع قضایی خواهم بود. کلیه خسارات و تبعات قانونی ناشی از عدم بازپرداخت ودیعه و سایر خسارات وارده، از جمله خسارت تأخیر تادیه، هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل، بر عهده جنابعالی خواهد بود. (ماده ۱۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی)

با تشکر و تجدید احترام،

نام و نام خانوادگی مستاجر

تاریخ: [تاریخ ارسال اظهارنامه]

نکات کلیدی برای شخصی سازی و پر کردن نمونه ها:

• دقت در جزئیات: هر فضای خالی [ ] را با اطلاعات دقیق و صحیح مربوط به قرارداد خود پر کنید.
• مستندسازی: حتماً تاریخ ها، مبالغ، و بندهای قرارداد را به درستی ذکر نمایید.
• همراه داشتن مدارک: هنگام مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، اصل و کپی قرارداد اجاره و سایر مدارک پیوست را همراه داشته باشید.
• مشاوره حقوقی: توصیه می شود قبل از ارسال، متن نهایی را با یک وکیل مشورت کنید تا از کامل و صحیح بودن آن اطمینان حاصل شود.

اقدامات و پیگیری های پس از ارسال اظهارنامه فسخ

ارسال اظهارنامه فسخ اجاره نامه، پایان کار نیست، بلکه آغاز مرحله ای جدید در فرآیند حل وفصل اختلافات حقوقی است. پس از ابلاغ اظهارنامه به مخاطب، اظهارکننده باید اقدامات و پیگیری های لازم را برای احقاق حقوق خود انجام دهد. این اقدامات شامل انتظار برای پاسخ، پیگیری قضایی در صورت عدم تمکین، و مدیریت مسائل مالی مرتبط با ودیعه و خسارات است.

۱. انتظار برای پاسخ یا اقدام مخاطب

پس از ارسال اظهارنامه، مدتی را برای واکنش یا اقدام طرف مقابل در نظر بگیرید. مهلت های عرفی و قانونی برای پاسخ به اظهارنامه متفاوت است و معمولاً بین ۳ تا ۱۰ روز کاری در نظر گرفته می شود. در این مدت، ممکن است مخاطب با شما تماس بگیرد، سعی در حل مشکل کند، یا به خواسته های شما عمل نماید. ثبت اظهارنامه نشان دهده نیت جدی شما برای حل و فصل موضوع است و گاهی همین گام رسمی، طرف مقابل را به همکاری وا می دارد.

۲. در صورت عدم تمکین مخاطب

اگر پس از گذشت مهلت مقرر، مخاطب به مفاد اظهارنامه بی توجهی کند یا به خواسته های شما عمل نکند، چاره ای جز پیگیری قضایی باقی نمی ماند. در این مرحله، گام بعدی بسیار مهم، «طرح دادخواست تایید فسخ و تخلیه» در دادگاه صالح است. تفاوت اصلی اظهارنامه و دادخواست در این است که اظهارنامه صرفاً یک اعلام اراده یک جانبه است، در حالی که دادخواست، درخواست از مرجع قضایی برای صدور حکم و تایید رسمی فسخ قرارداد و اجرای آن (مانند تخلیه ملک) می باشد.

برای طرح دادخواست، لازم است:

• جمع آوری مدارک و شواهد بیشتر: علاوه بر مدارک قبلی، هرگونه مدرک جدیدی که تخلف یا عدم تمکین مخاطب را ثابت می کند (مانند عدم تحویل ملک، عدم پرداخت ودیعه)، جمع آوری کنید.
• مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: دادخواست باید از طریق این دفاتر ثبت شود و به دادگاه مربوطه ارجاع گردد.
• مشاوره با وکیل: در این مرحله، داشتن وکیل متخصص می تواند نقش تعیین کننده ای در موفقیت پرونده و کاهش پیچیدگی های دادرسی ایفا کند.

۳. مسائل مربوط به ودیعه (رهن)

یکی از مهم ترین مسائل پس از فسخ قرارداد اجاره، نحوه تسویه مبلغ ودیعه (رهن) است. این موضوع می تواند هم برای موجر و هم برای مستاجر چالش برانگیز باشد. معمولاً مبلغ ودیعه تا زمان تخلیه کامل ملک و تسویه تمام بدهی ها و خسارات احتمالی توسط مستاجر، نزد موجر باقی می ماند. اگر مستاجر بدهی هایی نظیر اجاره معوقه، خسارت به ملک یا هزینه های قبض و شارژ داشته باشد، موجر می تواند این مبالغ را از ودیعه کسر کند و مابقی را به مستاجر بازگرداند.

در صورتی که توافق بر سر میزان کسری از ودیعه حاصل نشود، این موضوع نیز می تواند در دادگاه مطرح شده و از طریق کارشناسی یا داوری حل وفصل گردد. مستاجر نیز در صورت عدم بازپرداخت ودیعه توسط موجر، می تواند از طریق دادگاه اقدام به مطالبه آن نماید.

۴. تحویل و تحول ملک

پس از توافق بر فسخ یا صدور حکم قضایی، مرحله نهایی، تحویل و تحول ملک و کلید آن است. توصیه می شود این فرآیند با تنظیم یک «صورت جلسه تحویل ملک» انجام شود. در این صورت جلسه، وضعیت فعلی ملک، میزان کسری ودیعه، وضعیت پرداخت قبوض و هرگونه توافق نهایی دیگر، به صورت کتبی قید و به امضای طرفین برسد. این سند می تواند از بروز اختلافات آتی جلوگیری کند و به عنوان مدرکی برای اتمام رابطه قراردادی مورد استفاده قرار گیرد.

۵. مطالبه خسارات

در بسیاری از موارد فسخ قرارداد اجاره، به دلیل تخلف یکی از طرفین، خساراتی به طرف دیگر وارد می شود. امکان مطالبه این خسارات (مانند خسارت تاخیر تادیه اجاره، هزینه تعمیرات آسیب های وارده به ملک، یا خسارات ناشی از عدم استفاده از ملک برای مستاجر) از طریق مراجع قضایی وجود دارد. در دادخواست تایید فسخ و تخلیه، می توان بند مطالبه خسارات را نیز اضافه کرد.

کلیه این مراحل نیازمند صبر، پیگیری و در بسیاری از موارد، راهنمایی حقوقی متخصص است تا حقوق طرفین به درستی احقاق شود و از سردرگمی های قانونی پیشگیری به عمل آید.

نتیجه گیری: جمع بندی و توصیه نهایی

اظهارنامه فسخ اجاره نامه، ابزاری قدرتمند و ضروری در حل وفصل اختلافات مرتبط با قراردادهای اجاره است که نقش گامی نخستین و حیاتی را در مسیر پیگیری های حقوقی ایفا می کند. این سند رسمی، اراده یک جانبه یکی از طرفین (موجر یا مستاجر) را برای خاتمه دادن به قرارداد، بر پایه دلایل قانونی یا شروط توافق شده، به اطلاع طرف دیگر می رساند.

برای موجر، اظهارنامه فسخ اجاره نامه می تواند راهگشای حل مشکلاتی نظیر عدم پرداخت اجاره بها، تخلف مستاجر از شروط ضمن عقد یا وارد آوردن خسارت به ملک باشد. از سوی دیگر، برای مستاجر نیز این ابزار، فرصتی برای احقاق حقوق در مواجهه با عیوب اساسی و غیرقابل رفع در ملک یا عدم انجام تعهدات اساسی از سوی موجر را فراهم می آورد. دقت در تنظیم محتوای اظهارنامه، شامل ذکر دقیق اطلاعات طرفین، شرح مستند دلایل فسخ، و تعیین درخواست ها و اخطارهای حقوقی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

توجه به الزامات قانونی در ارسال اظهارنامه، به ویژه ثبت آن از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و پیوست کردن مستندات کافی، اعتبار حقوقی آن را تضمین می کند. همچنین، رعایت فوریت در اعمال حق فسخ و اطمینان از صحت نشانی مخاطب، از جمله نکات کلیدی است که نباید از آن ها غافل شد.

پیگیری های پس از ارسال اظهارنامه، از جمله انتظار برای پاسخ، و در صورت عدم تمکین مخاطب، اقدام برای طرح دادخواست تایید فسخ و تخلیه در دادگاه، مراحلی حیاتی هستند که تکمیل کننده فرآیند فسخ قرارداد اجاره می باشند. همچنین، مسائل مربوط به تسویه ودیعه و مطالبه خسارات احتمالی، نیازمند دقت و گاهی اوقات، مداخله قضایی است.

در نهایت، اکیداً توصیه می شود که در تمامی مراحل، از تصمیم گیری اولیه برای فسخ تا تنظیم و ارسال اظهارنامه و پیگیری های بعدی، از مشاوره حقوقی تخصصی با وکیل بهره مند شوید. یک وکیل باتجربه می تواند با درک عمیق از قوانین و رویه های قضایی، شما را در بهترین مسیر ممکن یاری رساند، از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند و به شما کمک کند تا حقوق خود را به بهترین شکل ممکن احقاق نمایید. این سرمایه گذاری در دانش حقوقی، می تواند در بلندمدت، شما را از مشکلات و درگیری های قضایی طولانی مدت مصون بدارد و آرامش خاطر بیشتری را برایتان به ارمغان آورد.